Arslan Hukuk Bürosu

Gayrimenkul hukuku, içerisinde çok çeşitli uyuşmazlıkları barındıran bir hukuk dalıdır. Ofisimizde çok yoğun bir şekilde gayrimenkul hukukuna ilişkin çalışmalar yürütmekteyiz. Bu alanda öncelikle en çok karşılaşılan davalardan biri tapu iptal ve tescil davasıdır. Tapu iptal ve tescil davaları genellikle muvazaaya dayanan ve mal kaçırma amacıyla yapılan işlemlerden doğmaktadır. Örneğin vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal tescil davaları, muris muvazaası nedeniyle tapu iptal tescil davaları, yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal tescil davaları, aile konutu şerhi nedeniyle tapu iptal tescil davaları gibi.

Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal tescil davasında kişi, vekalet verdiği kişinin kendisinden habersiz veya kendisinin istemine aykırı şekilde taşınmazını başkasına satılması durumunda bu davayı ikame etmektedir. Zira vekilin vekil edenin iradesine uygun olarak ve onun yararına olacak şekilde temsil yükümlülüğü vardır. Yine taşınmazı devralan 3. kişinin de davanın muhatabı olabilmesi için iyiniyetli addedilmemesi gerekmektedir. Bahse konu tapu iptal ve tescil davaları genellikle eşler arasında görülmekte olup, doğal olarak eşlerin birbirlerine güvenerek verdikleri vekalet, boşanma davasının söz konusu olması halinde kötüye kullanılabilmektedir. Arslan Hukuk Bürosu olarak tarafımızca yürütülen aynı konudaki davalar, müvekkillerimizin lehlerine olacak şekilde itinayla takip edilmektedir. Buradaki en önemli husus vekil ile 3. kişi arasındaki muvazaanın ispatı olup, bu da profesyonel olarak bu işle ilgilenen avukatların çalışmasıyla ortaya çıkarılabilecek bir noktadır.

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal tescil davalarına değinilecek olunursa, bu davalar murisin mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı işlemlere karşı ikame edilen davalardır. Muris ya tüm mirasçılarından mallarını kaçırır, ya da mirasçıları arasında ayrım yaparak mallarını diğer mirasçılarına bırakır. Ülkemizde murisin vefat etmeden önce tüm malvarlığını erkek çocuklarına devredip kız çocuklarına hiçbir mal bırakmaması bunun çok görülen bir örneğidir. Dolayısıyla burada diğer mirasçılar muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası ikame ederek haklarını alabilmektedirler. Esasen bir kişi hayattayken tüm malvarlığını devredebilir. Yani bir kişi hayattayken malvarlığını harcayıp harcamamak kendisinin inisiyatifindedir. Dolayısıyla burada devir 3. bir kişiye yapıldıysa murisin amacının mirasçılardan mal kaçırmak olduğunun ispat edilmesi gerekmektedir. Bunun ispatı ise titiz bir çalışmayı gerektirir. Yine taşınmazların diğer murise bırakılması halinde de satışın gerçek bir satış olmadığı Mahkeme’ye ispat edilmelidir. 

Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davaları da örneğin satıcının hukuki ehliyete haiz olmaması, sahte vekaletname ile satış yapılması durumlarında söz konusu olmaktadır. Taşınmaz satışı illi yani sebebe bağlı bir işlem olduğundan işlemin öncesinin de hukuka uygun olması gerekmektedir. Dolayısıyla satıcının hukuki ehliyete haiz olmaması, sahte vekaletname ile satış yapılması hallerinde alıcının üzerindeki kayıt yolsuz olmaktadır. Yolsuz tescil sahibi iyiniyetli olsa dahi hukuk sistemi bu kişinin iyiniyetini korumaz ve kişi üzerindeki tescil tapu iptal tescil davasıyla reddedilebilir.

Son olarak aile konutu şerhi nedeniyle tapu iptal tescil davalarında tapuda aile konutu şerhini gördüğü halde tapuyu satın alan kişi aleyhine ikame edilir. Zira tapuda aile konutu şerhi bulunmakta ise eşin açık rızası alınarak devir mümkün olabilmektedir. Aksi halde taşınmaz satın alan kişi üzerindeki kayıt iptal edilebilmektedir.

Gayrimenkul hukuku çatısı altındaki bir diğer uyuşmazlık kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden bahisle oluşmaktadır. Burada öncelikle arsa sahipleri ile müteahhit arasında uyuşmazlıklar çıkmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahibinin arsası üzerinde taşınmaz yaptırmak istemesi ancak buna yeterli ekonomik durumunun olmaması halinde arsadan müteahhide pay vererek taşınmazı müteahhide yaptırması durumudur. Arsa sahibi ile müteahhid öncelikle noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptırmak durumundadırlar. Bu sözleşmede nasıl bir taşınmaz yapılacağı, hangi kattaki dairenin kime ait olacağı, taşınmazın müteahhit tarafından ne kadar sürede bitirileceği, taşınmazın yapım aşamasında müteahhidin kiraya çıkmak durumunda kalan arsa sahibine ne kadar kira bedeli vereceği belirlenmektedir. Uyuşmazlıklar genelde belirlenen bu konular üzerinde çıkmakta olup, taşınmaz ya süresinde bitirilememekte ya müteahhid verdiği kira taahhüdünü yerine getirememekte ya taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde yapmamakta ya da arsa sahibi arsa payından müteahhide devretmesi gereken payı devretmemektedir. Dolayısıyla sözleşmenin tarafları arasında çıkan uyuşmazlıklarda en önemli hususun kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğinin olduğunu belirtmek isteriz. Dolayısıyla arsa sahibi ya da müteahhitlerin sözleşmenin imzalanması aşamasında avukata başvurması halinde, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklar engellenmiş olacaktır. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların bir diğer hali ise müteahhidin 3. kişilere projeden satmış olduğu dairelerden kaynaklanmaktadır. Burada da müteahhit finans sağlamak amacıyla taşınmazdan kendisine kalan daireleri 3. kişilere proje üzerinden satmakta olup, 3. kişiye karşı da üzerine düşen yükümlülükleri yapmaması halinde davalar ikame edilmektedir. Bunlar müteahhidin aynı taşınmazı başkasına devretmesi ya da kat mülkiyeti kurulduğu halde müteahhidin taşınmazı alıcıya devretmemesidir. Bu durumda alıcı tapu iptal tescil davası açarak tapuyu üzerine alabilmekte veyahut ödemiş olduğu paranın denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava tarihindeki ulaştığı alım gücünü iade alabilmektedir.

Söz konusu satışların yazılı şekilde yapılması gerekmekte ve alacağın temliki hükmünde addedilerek geçerli olduğunu belirmiş olmakla birlikte buradaki en önemli hususun alıcının kat karşılığı inşaat sözleşmesini inceleyerek daire satın almasıdır. Zira aksi durumda kötü niyetli müteahhidlerin arsa sahibine düşecek dairelerden satış yaptığını görmekteyiz. Dolayısıyla burada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin incelenmeden daire satımının alıcının işini zorlaştırdığını belirtmekte fayda vardır. 

Gayrimenkul hukukunda değinilecek diğer konular ise izale-i şuyu davaları ile muhdesatın aidiyetinin tespiti davalarıdır. Öncelikle izale-i şuyu (paydaşlığın giderilmesi) davası bir taşınmaz üzerinde paydaş olan kişilerin bu taşınmazdaki paylarını aynen paylaştırma suretiyle veyahut bunun mümkün olmaması halinde ortaklığın satış suretiyle giderilmesi ile yapılabilmektedir. Aynen paylaşım için taşınmazın bölünmeye müsait olması gerekmektedir. Bu şart sağlanamaz ise taşınmazdaki ortaklık satış suretiyle giderilir. Ancak taşınmaz açık artırmada satılacağı için değerinin çok altında satılabilmektedir. Dolayısıyla paydaşların uyuşmazlığı anlaşarak çözmesi çok daha lehlerine olabilmektedir.

Yine muhdesatın aidiyetinin tespiti davası da Arslan Hukuk Bürosu olarak vekilliğini üstlendiğimiz davalar arasında yer almaktadır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti ile kişi bir taşınmaz üzerine sıfırdan bir bina, daire ya da yapı veyahut da ağaç, bağ gibi dikili bitkileri yaptırdığının yani bunların kendisine ait olduğunun tespitini talep eder. Burada en sık karşılaştığımız hata kişilerin taşınmaza yaptırdıkları faydalı giderler veya eklentileri muhdesat olarak değerlendirerek dava ikame etmeleridir. Bu şekilde açılmış bir dava iddia edilenlerin muhdesat olmadığı gerekçesiyle reddedilmekte ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre eda davası açılması gerektiği belirtilmektedir. Dolayısıyla bu tür davaları açmadan evvel yapılanın muhtesat mı yoksa faydalı gider mi olduğunun doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde yanlış açılan bir dava kaybedilecektir. 

Gayrimenkul hukukunda tüm bunların yanında Arslan Hukuk Bürosu olarak tapu alım satım işlemleri, ipotek işlemleri, ayni ve şahsi hak tesisleri, yabancıların mülk edinmesi gibi konular üzerinde de hizmet vermekteyiz.